70m² là dữ liệu mặt bằng, không phải công thức tính tiền
Hai căn hộ cùng diện tích có thể khác số phòng, hiện trạng bàn giao, chiều dài tủ, thiết bị và mức hoàn thiện. Một căn chỉ cần nội thất rời sẽ có phạm vi khác căn phải làm tủ bếp, tủ áo, ốp tường, trần, điện và cải tạo. Vì vậy, lấy diện tích sàn nhân một đơn giá chung dễ tạo kỳ vọng sai.
Khung dưới đây giúp chủ nhà chuẩn bị danh mục để nhận báo giá có thể kiểm tra. Bài không công bố tổng ngân sách hay đơn giá LINEA DECOR vì chưa có cấu hình và bảng giá được xác nhận cho căn hộ cụ thể.
Bước 1: xác nhận hiện trạng bàn giao
Trước tiên, ghi rõ căn hộ đã có sàn, trần, sơn, thiết bị vệ sinh, bếp, máy lạnh và hệ điện nước hay chưa. Chụp từng phòng, hộp kỹ thuật, ổ cắm, đầu chờ và các vị trí cần giữ lại. Nếu chưa nhận nhà, dùng mặt bằng bàn giao và danh mục vật tư của chủ đầu tư làm dữ liệu tạm thời.
Phần tháo dỡ, di dời điện nước, xử lý tường hoặc sửa lỗi hiện trạng phải tách khỏi đồ gỗ. Không nên giấu chúng trong một dòng “thi công trọn gói”, vì đây là nhóm dễ phát sinh khi khảo sát khác bản vẽ.
Bước 2: lập danh mục theo từng không gian
Khu vào nhà và phòng khách
Liệt kê tủ giày, ghế thay giày, gương, kệ tivi, tủ trang trí, sofa, bàn trà, rèm và đèn nếu thuộc phạm vi. Phân biệt đồ đặt đóng theo kích thước với đồ mua sẵn. Nếu có vách ốp hoặc hệ trang trí, ghi riêng diện tích, vật liệu và phần điện đi kèm.
Bếp và khu ăn
Tách tủ bếp trên, tủ dưới, tủ cao, mặt bàn, kính hoặc vật liệu ốp, phụ kiện, bàn ăn và ghế. Thiết bị như bếp, máy hút mùi, chậu, vòi, tủ lạnh và máy rửa chén cần có model hoặc kích thước lắp đặt trước khi chốt bản vẽ. Không gộp thiết bị của chủ nhà vào giá đồ gỗ.
Phòng ngủ
Ghi riêng giường, đầu giường, tủ áo, bàn trang điểm, bàn làm việc, kệ, rèm và các hạng mục ốp. Mỗi phòng có người dùng khác nhau nên mức ưu tiên cũng khác. Tủ áo cho hai người không thể ước lượng chỉ từ diện tích phòng; cần biết chiều dài tường, đồ cần cất và kiểu cánh.
Khu phụ trợ
Ban công, khu giặt, kho, bàn thờ và hành lang thường bị bỏ sót trong dự toán ban đầu. Chỉ đưa vào phạm vi khi có nhu cầu rõ; đồng thời ghi điều kiện ẩm, nắng, thông gió và đường cấp thoát nước để chọn giải pháp phù hợp.
Bước 3: chia ba mức ưu tiên
Bắt buộc khi vào ở gồm những hạng mục phục vụ sinh hoạt trực tiếp hoặc phải hoàn thiện trước để tránh làm lại: bếp, giường, tủ áo cơ bản và phần điện nước liên quan. Danh sách cụ thể tùy gia đình, không phải căn hộ nào cũng giống nhau.
Nâng cấp trải nghiệm có thể gồm phụ kiện chuyên dụng, bề mặt nâng cấp, đèn trong tủ, vách trang trí hoặc đồ rời cao hơn cấu hình cơ bản. Nhóm này chỉ được duyệt sau khi phần bắt buộc đã rõ.
Có thể làm sau là hạng mục không ảnh hưởng việc sử dụng hoặc có thể bổ sung mà ít phá dỡ. Cần kiểm tra trước đường điện, điểm chờ và kích thước để việc bổ sung sau không làm hỏng phần đã hoàn thiện.
Bước 4: đưa mỗi sản phẩm về cùng một cấu trúc báo giá
Mỗi dòng nên có: tên phòng, tên sản phẩm, kích thước, đơn vị tính, số lượng, cốt vật liệu, bề mặt, cạnh, phụ kiện, phần lắp đặt và ghi chú loại trừ. Với sản phẩm chưa đủ kích thước, đánh dấu “cần khảo sát” thay vì điền con số ước đoán.
Tách phần chủ nhà cung cấp, đơn vị nội thất cung cấp và bên thứ ba thực hiện. Cách này giúp tránh tính trùng thiết bị, đèn, đá, kính, vận chuyển hoặc công việc hoàn thiện.
Năm nhóm làm ngân sách thay đổi
- Khối lượng thực tế: chiều dài tủ, số module, diện tích ốp và số sản phẩm.
- Cấu tạo: kiểu cánh, thùng, mặt sau, đợt, ngăn kéo và chi tiết trang trí.
- Vật liệu: cốt, bề mặt, cạnh, mặt bàn, kính, kim loại và lớp hoàn thiện.
- Phụ kiện: bản lề, ray, tay nâng, cơ cấu góc, thanh treo, đèn và thiết bị.
- Điều kiện thi công: vận chuyển, thời gian làm việc, bảo vệ hiện trạng, thang máy và phối hợp ban quản lý.
Khi một nhóm thay đổi, báo giá cần cập nhật đúng dòng liên quan. Không nên giảm tổng tiền bằng cách thay vật liệu hoặc bỏ phụ kiện mà không ghi lại cấu hình mới.
Lập ba phương án mà không cần bịa giá
Phương án nền giữ các hạng mục bắt buộc và cấu hình đủ sử dụng. Phương án cân bằng thêm các nâng cấp có tác động rõ đến công năng hoặc bảo trì. Phương án mở rộng đưa vào trang trí, thiết bị và phụ kiện cao hơn theo nhu cầu.
Ba phương án phải dùng cùng mặt bằng, cùng khối lượng cơ sở và nêu rõ từng điểm khác biệt. Sau đó, đơn vị thi công mới điền giá đã xác nhận cho đúng cấu hình. Cách này giúp chủ nhà biết khoản tăng đến từ đâu thay vì so ba tổng tiền không cùng phạm vi.
Đừng quên chi phí liên quan và khoản dự phòng
Thuế, vận chuyển, lắp đặt, bảo vệ sàn, vệ sinh, phí thi công của tòa nhà và thời gian chờ có thể thuộc hoặc không thuộc báo giá. Mỗi khoản cần ghi trạng thái: đã gồm, chưa gồm hoặc chờ xác nhận. Không tự suy ra thuế hay điều kiện miễn phí từ báo giá cũ.
Khoản dự phòng nên là một dòng riêng cho việc chưa thể xác định trước khảo sát, không phải lý do để bỏ qua bóc tách. Mức dự phòng phụ thuộc độ chắc chắn của hồ sơ và hiện trạng; bài viết không áp dụng một tỷ lệ chung cho mọi căn hộ.
Trình tự chốt ngân sách hiệu quả
- Thu thập mặt bằng, ảnh hiện trạng và danh mục bàn giao.
- Liệt kê sản phẩm theo phòng và người sử dụng.
- Chia bắt buộc, nâng cấp và có thể làm sau.
- Chốt sơ bộ vật liệu, bề mặt, phụ kiện và thiết bị.
- Khảo sát để xác nhận kích thước và điều kiện thi công.
- Nhận bảng khối lượng, rà phần bao gồm và loại trừ.
- So phương án trên cùng phạm vi trước khi chốt tổng tiền.
Nếu cần mẫu cột chi tiết hơn, xem cách lập dự toán nội thất căn hộ theo hạng mục. Khi đã có từ hai phương án, dùng checklist so sánh báo giá để đối chiếu cùng cấu hình.
Checklist gửi trước khi yêu cầu báo giá
- Mặt bằng căn hộ và tình trạng đã nhận nhà hay chưa.
- Ảnh hoặc video từng phòng, đầu chờ và hộp kỹ thuật.
- Danh mục sản phẩm theo ba mức ưu tiên.
- Phong cách, màu sắc và mẫu tham khảo.
- Vật liệu hoặc mức hoàn thiện mong muốn.
- Danh sách thiết bị đã mua hoặc dự kiến mua.
- Thời gian cần sử dụng và quy định thi công của tòa nhà.
- Phần việc chủ nhà tự cung cấp.
Hồ sơ càng rõ, báo giá càng dễ kiểm tra và giảm số dòng phải tạm tính. Tuy vậy, kích thước, kết cấu và điều kiện lắp đặt cuối cùng vẫn phải xác nhận tại hiện trường.